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Acheter une maison peut s'avérer passionnant. Mais avant tout, cela demeure un investissement important, de temps et d'argent. Pour votre qualité de vie future et votre sécurité financière, il est primordial de choisir votre demeure en respectant votre budget et selon vos critères bien définis. Avant toute chose, soyez prêt à faire des compromis. Par exemple, si vous recherchez une propriété détachée de cinq chambres, au cœur de la ville, pour 100 000 $, il est probable qu'elle soit impossible à trouver. Commencez à vous questionner. Dressez une liste de vos besoins. Vous n'aimez pas voyager? Peut-être préférez-vous habiter à proximité de votre lieu de travail. Votre famille compte sept membres et deux animaux domestiques? La banlieue est possiblement la solution : les terrains y sont plus vastes pour un coût d'achat moindre. Vous aimez la tranquillité de la campagne? Ou la proximité des écoles, magasins et restaurants? Vous pouvez utiliser la liste suivante pour vous aider à orienter vos choix.
Pour bien choisir un quartier, il ne faut pas hésiter à s'y promener. À pied ou en auto, de jour ou de soir, la semaine et la fin de semaine. En pleine heure de pointe, calculez le temps qu'il vous faudrait pour vous rendre au travail. Certains facteurs peuvent affecter ou avantager la valeur future de votre propriété. Informez-vous auprès de la municipalité si la construction de routes principales ou de projets immobiliers majeurs sont prévus. Connaître les règlements de zonage peut être pertinent pour les gens qui aimeraient installer leur bureau à la maison, par exemple. Un autre facteur également susceptible d'influencer votre décision : le taux de taxation municipale. Existe-t-il une taxe d'ordure, un compteur d'eau reliés à chaque maison de la ville choisie? Vous pouvez aussi questionner les habitants du quartier convoité : retrouve-t-on tous les services à proximité? Y a-t-il des bruits incommodants (avions, camions, industries) à certains moments de la journée? Rappelez-vous qu'il est toujours préférable d'acheter une propriété modeste dans un quartier prestigieux plutôt qu'une maison plus coûteuse dans un quartier modeste. La valeur de revente n'en sera que meilleure.
Lorsque vous rechercherez votre nouvelle demeure sur notre site, vous devrez connaître les différents types de propriétés offerts. En voici un tableau sommaire :
Malgré les nombreux avantages que l'achat d'une maison neuve comporte (plans, matériaux choisis, garantie offerte), il vous en coûtera plus cher pour vous en porter acquéreur. En effet, pour une maison déjà existante, la TPS de 7 % ne s'applique pas (sauf pour les propriétés ayant subi des rénovations majeures). De plus, le paysagement extérieur est souvent complété (arbres, pelouse, pavé uni, clôture); elle peut même à l'occasion bénéficier d'une piscine ou d'un sous-sol entièrement fini. Le quartier est probablement déjà construit; donc, pas de mauvaises surprises. Pensez aussi que la demeure existante a déjà subi le travail des années : la qualité de la construction se voit ainsi plus facilement. Pour l'inspection, n'hésitez pas à recourir aux services d'un expert . Parents ou amis peuvent aussi porter conseil sur l'aspect personnel du choix de la propriété.
Pour arriver à déterminer le temps idéal pour l'achat d'une maison, il est souhaitable de connaître les prévisions du marché. Tout marché évolue et, par conséquent, une analyse demande à être mise à jour régulièrement. Renseignez-vous auprès du bureau local de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Des rapports sont disponibles au public et informent sur les tendances du marché domiciliaire. S'agit-il d'un marché d'acheteurs ou de vendeurs? Dans le cas d'un marché d'acheteurs, le nombre de maisons à vendre excède la demande. Donc, les prix sont stables ou ont tendance à baisser puisque l'acheteur bénéficie d'un choix plus vaste. La négociation s'avère meilleure. Tentez également de savoir quelle est la tendance des taux hypothécaires. Prévoit-on une baisse ou une hausse des taux? Consultez les rapports de la SCHL.
La plupart des futurs propriétaires ont besoin d'une hypothèque pour procéder à l'achat de leur maison. Mais combien emprunter? Et quel doit être le montant de base à investir, soit la mise de fonds? Idéalement, il est recommandé de compter 25 % du prix de la maison en mise de fonds. Ceci permet de garder vos mensualités d'hypothèque au minimum et ainsi rembourser votre dette plus rapidement. En deça du 25 % de comptant requis, vous devez assurer votre prêt. La SCHL ainsi que l'entreprise privée GE Compagnie d'assurance d'hypothèques du Canada peuvent assurer l'hypothèque, moyennant certains frais. Votre institution financière s'occupera, pour vous, de tous les détails relatifs à cette assurance. Règle générale, le paiement d'une maison ne devrait pas excéder 30 % des revenus nets d'une famille. Elle se garderait ainsi une bonne marge de manœuvre pour pallier les imprévus. Si elle dépasse ce seuil de 30 %, elle risque de se retrouver coincée en cas de malchance.
Le tableau ci-dessous vous aidera à calculer le prix d'achat maximum de votre maison. (Pour simplifier vos calculs, nous nous sommes basés sur une période d'amortissement du prêt hypothécaire de 25 ans. Vous devrez utiliser le facteur X selon le taux d'intérêt applicable.)
L'argent provenant d'un Régime enregistré d'épargne-retraite (REÉR) peut-il être utilisé comme mise de fonds? Tout à fait! Le programme gouvernemental de subvention que l'on nomme le Régime d'Accession à la Propriété (RAP) convient à l'acheteur d'une première maison. Il permet à chaque contribuable de retirer de son REÉR jusqu'à 20 000 $ sans impôt (40 000 $ par couple), tout en accumulant des fonds pour la retraite. Si vous n'avez jamais contribué à un REÉR, vous pourrier quand même profiter du RAP. La condition : que vous ayez gagné ou gagniez présentement un revenu vous donnant droit d'y contribuer. Les contributions non effectuées depuis 1991 peuvent être facilement rattrapées et déductibles. Comment y arriver ? Par le biais d'un prêt temporaire de 90 jours accordé par votre institution financière. Vous rembourserez ce prêt suivant le délai de 90 jours à même les fonds retirés de votre REÉR et vous obtiendrez votre déduction fiscale tout à fait légalement. Par la suite, vous aurez jusqu'à 15 ans pour réinjecter les fonds dans votre REÉR, sans qu'aucun intérêt ne vous soit imputé. Certaines conditions d'admissibilité s'appliquent:
Si nous connaissons l'importance d'une bonne planification financière, il va de soi que l'achat d'une maison amène plusieurs autres frais. Montants à prévoir avant la signature de l'acte de vente
:
Montants à prévoir à la signature de l'acte de vente
chez le notaire :
Montants à prévoir après la
signature :
Calculer vos dépenses en fonction de vos revenus est une étape judicieuse avant toute réalisation de projet d'achat de maison. Le budget devrait inclure toutes vos entrées et vos sorties d'argent durant une période donnée, idéalement pour un an. Vous pouvez, selon votre situation, établir un budget individuel ou familial. Dans le cas où vous et votre conjointe ou conjoint assumez indépendamment vos dépenses, un budget individuel s'avère plus adéquat. Pour avoir une idée plus éclairée de votre capacité d'épargne, veuillez remplir le tableau suivant :
À noter que si le montant total est négatif, c'est que vos dépenses excèdent vos revenus. Votre mode de vie ou vos responsabilités familiales augmentent votre niveau d'endettement. Revoyez vos priorités.
Si vous désirez connaître votre richesse, le bilan financier peut vous aider. Révisé régulièrement, il peut vous indiquer si vous vous enrichissez ou si, au contraire, vous vous appauvrissez. Lors d'une demande d'emprunt, votre bilan financier peut vous être demandé. En fait, le bilan consiste à établir l'inventaire de vos actifs (biens que vous possédez), de leur attribuer une valeur réaliste de revente, puis d'y soustraire vos passifs (prêts, cartes de crédit ou tout autre montant dû). Concrètement, utilisez le tableau suivant pour vous aider à dresser un bilan précis.
Maintenant que vos besoins sont connus, le prix approximatif de la maison établi, passons à la partie la plus stimulante du processus d'achat : la recherche de la maison rêvée. www.clicmaison2000.com est la référence tout indiquée pour dénicher rapidement et efficacement les maisons à vendre par le propriétaire dans la ville ou la région que vous avez choisie. Chaque maison photographiée est accompagnée d'une description complète, vous permettant de choisir selon vos critères. Acheter directement du propriétaire sans passer par un intermédiaire (agent immobilier) comporte assurément certains avantages, tels que :
Vous avez relevé les propriétés qui vous intéressent? Assurez-vous de comparer des propriétés semblables (même nombre de chambres, superficie habitable et terrain de grandeurs similaires). Lors de vos visites, prenez des notes. On oublie parfois certains détails qui par la suite pourraient vous faire opter pour une propriété plutôt qu'une autre. Il est important que vous visitiez une seconde fois les propriétés qui vous intéressent vraiment. Vous pouvez même, avec l'accord du propriétaire des lieux, prendre quelques photos lors de la deuxième visite. Puisque vous connaissez déjà les avantages esthétiques de la maison, attardez-vous plutôt à la qualité de construction. Certaines améliorations ou réparations pourraient s'avérer coûteuses par la suite. Par exemple, vérifiez l'état du toit, des gouttières, de la brique ou du crépi. L'isolation est-elle efficace? Les murs du sous-sol portent-ils des traces d'humidité? Et le solage de la maison, des fissures? Voyez si les planchers sont égaux : cela peut cacher un défaut de la structure de la maison. Vérifiez la pression d'eau en ouvrant les robinets. De même, vérifiez le fonctionnement des portes et fenêtres. Si vous salir ne vous effraie pas, visitez le grenier, lui aussi peut vous en apprendre sur l'état du bâtiment.
Vous n'y tenez plus, votre choix est fait? C'est la propriété qu'il vous faut? Vous pouvez procéder à une offre d'achat. Tout d'abord, l'offre d'achat, par définition, est un document contractuel qui lie un acheteur et un vendeur, sous certaines conditions, à acheter et à vendre une propriété. Une fois l'offre acceptée, vous ne pouvez modifier les clauses à votre convenance. Il est donc primordial pour l'acheteur de bien le rédiger, sans omettre aucun détail. L'offre d'achat contient généralement les éléments suivants :
D'autres conditions peuvent également y être inscrites
:
* Selon le marché actuel, l'acheteur devrait obtenir son financement et faire inspecter la propriété dans un délai raisonnable, soit de une à deux semaines. Pour obtenir une offre d'achat, vous pouvez en demander une copie à votre notaire ou en acheter un exemplaire pour quelques dollars, dans la plupart des librairies.
Il est possible que l'offre d'achat que vous avez remis au vendeur ne soit pas acceptée, pour différentes raisons (prix, date d'occupation, inclusions, etc.). Celui-ci peut reprendre votre offre et y apporter quelques modifications, à sa convenance. Il vous propose donc une contre-offre. N.B. : Avant d'entreprendre toute négociation, rappelez-vous vos limites budgétaires; n'en dérogez pas sinon vous vous retrouverez avec la maison dont vous rêviez, mais aussi avec des factures trop salées! La loi ne limite aucunement le nombre de contre-offres à échanger entre l'acheteur et le vendeur. Il incombe aux deux parties de trouver un terrain d'entente, jusqu'à une acceptation finale. Par contre, si aucun accord ne peut avoir lieu, aucune promesse ne lie les parties. Une fois l'offre d'achat acceptée et signée par les deux parties, la maison est considérée comme vendue. L'acte de vente qui suivra rendra la transaction officielle. Vous devez envoyer l'offre d'achat à votre notaire pour qu'il prépare les actes relatifs au transfert de la propriété.
Dans le cas d'un achat de condominium, le processus d'achat est le même, sauf qu'à l'acte notarié, il faut ajouter la déclaration de copropriété. Cette déclaration répartit l'immeuble entre les propriétaires et fractionne la partie vendue et la partie à partager. Le fractionnement est établi en fonction de la superficie habitée par l'acheteur par rapport à la superficie totale du bâtiment. On entend par bâtiment un duplex, triplex, des maisons en rangée ou un immeuble à plusieurs logements. La déclaration de copropriété comporte certains éléments tels la description des fractions préparée par un arpenteur-géomètre, la valeur de chaque fraction, la quote-part de chaque propriétaire sur les parties communes, les frais de condo (entretien), les conditions d'utilisation, les règles relatives aux assemblées des copropriétaires, ainsi que les règlements des administrateurs. Cette déclaration doit être signée par tous les copropriétaires de l'immeuble et validée au bureau d'enregistrement de la ville. Important : Consultez la déclaration de copropriété avant de faire une offre d'achat. Ne pas oublier d'inclure dans votre offre d'achat le montant des frais de condo. Ces frais incluent généralement l'entretien des espaces communs (chauffage, éclairage, déneigement, entretien de la pelouse), salaires des administrateurs, matériaux et équipements, assurances pour les parties communes, etc. Ils sont payables mensuellement. Ne sont pas compris dans les frais de condo le chauffage et l'éclairage de son espace personnel, les assurances, les réparations et l'entretien (incluant l'électricité et la plomberie reliées à sa partie). Quelques conseils quand on recherche un condominium :
Tout d'abord, qu'est-ce qu'une hypothèque? C'est une garantie requise par une institution financière pour le paiement d'un emprunt. Un prêt hypothécaire est donc un prêt d'argent assorti d'une hypothèque. Advenant le cas où vous cessiez d'effectuer vos paiements, votre institution financière pourrait saisir l'immeuble et le revendre pour compenser en partie ou en totalité sa perte. Pour obtenir une hypothèque, une personne doit avoir 18 ans, être solvable et apte à gérer ses propres biens. Plusieurs institutions offrent des prêts hypothécaires : banques, caisses populaires, sociétés de fiducie, caisses de crédit et de retraite, sociétés de financement et certaines compagnies d'assurance-vie. Informez-vous sur les programmes hypothécaires de ces institutions. Surtout, magasinez! Vous pouvez également choisir un courtier hypothécaire. Sa mission : vous trouver le plan hypothécaire le plus avantageux sur le marché. Ces courtiers ne travaillent pour aucune institution particulière, ils sont indépendants. La plupart du temps, ils sont payés par le prêteur, mais si vos antécédents de crédit laissent à désirer, ils pourraient vous charger de 1 % à 2 % du prêt en frais de service. Avant tout, choisissez votre institution financière en fonction des services qu'elle offre et assurez-vous qu'elle comprenne bien vos besoins. Interrogez les prêteurs. Exigent-ils des frais d'ouverture ou de fermeture de dossier? Des frais d'évaluation de propriété? Des frais de renouvellement d'hypothèque? Une pénalité en cas de remboursement anticipé? Au moment de la requête de votre prêt hypothécaire, ayez en main votre offre d'achat, une confirmation d'emploi (T-4 ou lettre de l'employeur), ainsi qu'une copie des emprunts déjà contractés (prêt-auto, meubles à crédit, cartes de crédit, etc.). Il est également recommandé d'apporter un bilan financier. Nouveauté : il est maintenant possible de remplir soi-même une demande d'hypothèque via Internet. La plupart des institutions financières offrent à leur clientèle ce nouveau service. Il est avantageux de s'en prévaloir puisque vous pouvez recevoir une réponse sur-le-champ si les renseignements fournis sont complets, ou dans un délai de 24 heures si ceux-ci font l'objet d'une étude.
Voyons les types d'hypothèques offertes sur le marché :
L'hypothèque pré-autorisée :
L'hypothèque pré-autorisée gagne en popularité. Elle permet de déterminer exactement le montant que vous pouvez emprunter et est consentie généralement pour une période de deux à trois mois. Si le taux d'intérêt varie durant cette période, l'institution financière vous garantit le taux le plus bas. Vous pouvez alors chercher votre maison en toute tranquillité.
L'hypothèque à proportion élevée :
Si votre mise de fonds se situe entre 5 % et 25 %, cette hypothèque s'adresse à vous. On demandera alors à la SCHL ou à une compagnie privée d'assurer la différence. Une prime d'assurance pourrait dans ce cas être ajoutée à votre prêt.
Vous pouvez choisir plusieurs méthodes de remboursement de votre hypothèque : mensuelle, bimensuelle ou hebdomadaire. En accélérant vos versements, les frais d'intérêts diminueront. Au bout d'une année, vous aurez réalisé des économies appréciables.
L'amortissement est la période requise pour le remboursement complet de la dette. Habituellement, ce nombre d'années représente 10, 15, 20 ou 25 ans. On recommande à ceux dont le budget le permet de choisir un amortissement plus court. Ils économiseront à coup sûr!
Le terme est la durée de temps pendant lequel le taux d'intérêt est fixe. À son échéance, les conditions du prêt doivent être renégociées (amortissement, taux, etc.). Le terme peut varier de trois mois à dix ans. Règle générale, le taux d'intérêt est plus faible pour un terme de un an que de cinq ans. Un terme court permet des économies immédiates alors qu'un terme long vous fait bénéficier d'une sécurité budgétaire inégalée en vous mettant à l'abri d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt.
Veuillez lire attentivement l'acte d'hypothèque de l'institution financière choisie avant d'y apposer votre signature. Assurez-vous d'en comprendre chaque clause. Portez une attention particulière aux éléments suivants :
De plus, une clause de pénalité peut apparaître sur l'acte d'hypothèque en cas de remboursements par versements anticipés. Selon le terme choisi, la pénalité peut varier de trois à six mois d'intérêt. Votre acte d'hypothèque doit aussi contenir une clause de transférabilité. Si vous déménagez, votre prêt hypothécaire doit pouvoir s'appliquer à votre prochaine propriété.
Votre institution prêteuse vous obligera à adhérer à une assurance habitation équivalente ou supérieure au montant du prêt. Assurez-vous d'obtenir une copie de votre police auprès de votre courtier ou compagnie d'assurances et ce, avant de passer chez votre notaire. Ce dernier vous la réclamera.
Généralement, le prêteur effectue une évaluation de la propriété convoitée, sauf si vous l'avez déjà faite évaluer avant la négociation du prix d'achat. Une évaluation complète comprend les caractéristiques de la maison, une analyse des transactions récentes comparables et les conditions actuelles du marché qui en influencent le prix. Suite à l'évaluation, s'il est prouvé que son prix réel est inférieur au prix que vous payez, le prêteur pourrait exiger des garanties supplémentaires. Il demanderait un cautionnement, c'est-à-dire l'engagement d'une tierce personne qui se porterait garante du prêt si vous ne respectez pas vos obligations.
Les institutions financières sous juridiction canadienne ne peuvent octroyer un prêt qui excède 75 % de la valeur de la maison. Si l'emprunt demandé dépasse ce montant, votre prêt doit être assuré par la SCHL. Si vous ne payez pas votre hypothèque, celle-ci remboursera la banque. Ainsi assuré, votre prêt peut représenter de 90 % à 95 % de la valeur de la maison. Prévoyez des primes de 0,5 % à 3,75 % du montant total du prêt. Vous devrez payer également des frais de souscription de 75 $* si une évaluation valide a été effectuée; sinon, vous devrez débourser 235 $* pour que le prêteur évalue la propriété. Ces frais sont réglables en un paiement unique ou ajoutés à votre emprunt. Pour être admissible à cette assurance, vous devez satisfaire aux conditions suivantes* :
* Certains prix ou conditions peuvent changer. Informez-vous auprès de la SCHL ou de votre prêteur.
Rédigé par un notaire, l'acte de vente est en fait le document officiel du transfert des droits de propriété. En plus de reprendre les énoncés de l'offre d'achat, il spécifie les obligations de l'acheteur à payer l'immeuble, les taxes municipale et scolaire et les honoraires de l'acte de vente. Il contient aussi la date de l'acte, l'état civil et le régime matrimonial du vendeur, les dispositions requises par la loi concernant les droits de mutation, sans oublier la signature de toutes les parties concernées. Il est conseillé de bien lire l'acte de vente avant sa signature. En effet, certaines erreurs peuvent s'y être glissées. Le notaire doit y apporter les corrections, si nécessaires. Par exemple, dans l'énumération des inclusions, il peut avoir oublié d'y inscrire le lave-vaisselle. Dans la clause Déclarations du vendeur, le vendeur doit garantir que sa propriété est libérée de toute hypothèque, de servitude ou d'autres charges (ex. : droits de passage pour un voisin, vices cachés, etc.). Attention! Le propriétaire qui vend la maison servant de résidence familiale doit obtenir le consentement de sa conjointe ou de son conjoint, même si elle ou il n'est pas officiellement copropriétaire. Lors de la signature de l'acte de vente, votre notaire procédera au calcul des ajustements de taxes, des coûts de chauffage et d'électricité, en départissant les dépenses contractées par le vendeur et par l'acheteur. Il vous informera aussi de la partie des coûts redevables au vendeur qui a déjà acquitté ces montants pour l'année en cours. Le notaire vous demandera aussi le paiement de la propriété, que ce soit comptant, par chèque certifié ou par financement hypothécaire. À même ce montant, il s'occupera de payer le solde du prêt hypothécaire du vendeur. Ce dernier recevra une quittance le libérant de la dette et le solde lui sera remis.
Félicitations! Vous voilà officiellement propriétaire. Après la signature de l'acte de vente, votre notaire doit enregistrer le transfert de propriété auprès du bureau d'enregistrement de la localité. C'est une étape importante et obligatoire pour sécuriser votre droit de propriété. Attendez-vous à ce stade-ci du processus d'achat à recevoir une facture des honoraires de votre notaire. Ses coûts sont basés sur le temps passé à la transaction et sa complexité, l'expérience du notaire et la quantité des services rendus. Ces frais peuvent varier d'un professionnel à l'autre. Généralement, ils n'offrent pas de tarif fixe. Là aussi, magasinez! Prenez note qu'un avocat peut également procéder à l'examen des titres de la propriété. Toutefois, les notaires sont devenus experts dans le domaine de l'immobilier, ce qui sécurisera bon nombre d'acheteurs et de vendeurs. Pour obtenir une liste des notaires situés près de votre domicile, vérifiez auprès de votre municipalité ou appelez la Chambre des notaires du Québec.
Selon la loi, toute municipalité doit exiger une taxe pour tout transfert de propriété. Elle est appelée Taxe de bienvenue ou Droits de mutation immobilière. Suivant la signature de l'acte de vente, cette taxe doit être acquittée par l'acheteur, peu importe s'il demeurait dans la même ville auparavant. Elle est calculée en fonction du prix de vente de la maison.
Si la propriété se vend sous le montant de l'évaluation municipale, dans de rares cas, la ville peut demander que la taxe de bienvenue soit calculée en fonction du montant de l'évaluation.
Enfin, le déménagement approche! Pour que cette journée se déroule le plus calmement possible, une bonne planification s'impose. Si vous décidez d'embaucher des déménageurs, appelez-les quelques semaines à l'avance, surtout en temps d'importante affluence (ex. : le 1er juillet). Exigez un contrat écrit et des références. Assurez-vous que l'entreprise de déménagement a suffisamment d'assurances pour couvrir les dommages éventuels à vos biens mobiliers. Généralement, le coût pour un camion et trois déménageurs varie de 50 $ à 100 $ l'heure. Vous aurez pris soin d'aviser votre service de ligne téléphonique et de câblodistribution de votre changement d'adresse. N'attendez pas la veille du déménagement, votre service risque de ne pas être en fonction à temps. Pour effectuer tous vos changements d'adresse et pour être sûr de n'oublier personne, vous pouvez vous référer à la liste suivante. Quand chaque service aura été avisé, cochez-le.
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